金秋時(shí)節(jié)，華萊氨綸區(qū)塊建設(shè)現(xiàn)場吊塔林立、機(jī)器轟鳴。兩年之間，曾經(jīng)低矮的單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，如今已是呼之欲出的現(xiàn)代化“摩天廠房”。這片煥發(fā)新生的土地，正成為我市推進(jìn)低效用地再開發(fā)的生動(dòng)實(shí)踐。

在土地資源日益稀缺與產(chǎn)業(yè)升級需求迫切的雙重考驗(yàn)下，低效用地的盤活重構(gòu)，成為破解“空間瓶頸”、撬動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手。2023年9月，金華市入圍全國43個(gè)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)城市，這場關(guān)乎土地資源集約利用、產(chǎn)業(yè)能級躍升的改革，在義烏率先拉開帷幕。

近年來，義烏直面土地供需矛盾——既有傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)“散小亂”、土地產(chǎn)出低效的沉疴，也有制造業(yè)“騰籠換鳥”、城市更新的迫切需求。在此背景下，我市打破單一開發(fā)思維，將低效用地再開發(fā)與制造業(yè)升級、城市更新、全域土地綜合整治深度融合，通過規(guī)劃引領(lǐng)定方向、模式創(chuàng)新破難題、多元安置解企憂，讓一塊塊“沉睡”的低效用地逐步蛻變?yōu)椤鞍l(fā)展沃土”，一幅“以地興產(chǎn)、以產(chǎn)促城”的新圖景正徐徐展開。

科學(xué)“劃界”

精準(zhǔn)激活用地效能

“之前的廠房容積率只有3.0，想擴(kuò)建卻擔(dān)心政策不允許�，F(xiàn)在政策明確支持，把容積率提升到5.5，新增了5萬平方米廠房，預(yù)計(jì)2026年產(chǎn)能將增長約50%�！苯�日，在廿三里街道工業(yè)區(qū)，浙江蒂彩工藝品股份有限公司董事長鐘玉龍指著新廠房興奮地說。

這一變化，源于我市“科學(xué)劃定工業(yè)控制線+區(qū)塊分類管控”的創(chuàng)新實(shí)踐。尤其是工業(yè)用地，直接關(guān)系到一座城市的產(chǎn)業(yè)根基和經(jīng)濟(jì)活力，我市在低效用地再開發(fā)伊始，便堅(jiān)持規(guī)劃先行，用科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)引導(dǎo)存量空間的優(yōu)化布局。

為守住工業(yè)經(jīng)濟(jì)基本盤，我市遵循“總量控制、連片集中、剛性管控、動(dòng)態(tài)占補(bǔ)平衡”原則，將全市工業(yè)用地控制線明確為38.04平方公里。通過“退二優(yōu)二”（退出低效工業(yè)、優(yōu)化高效工業(yè)）、熟地供應(yīng)、外圍新增等方式，確保工業(yè)用地總量不減少，為制造業(yè)發(fā)展留足空間。

更為精細(xì)的是，我市根據(jù)發(fā)展導(dǎo)向和現(xiàn)狀條件，將全市工業(yè)用地劃分為允許改擴(kuò)建區(qū)、有條件改擴(kuò)建區(qū)、禁止改擴(kuò)建區(qū)三類，實(shí)現(xiàn)“一地一策”精準(zhǔn)管控。其中，允許改擴(kuò)建區(qū)聚焦“提容增效”，主要分布在符合市域國土空間總體規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的區(qū)域，以及城鎮(zhèn)有機(jī)更新規(guī)劃確定的綜合整治區(qū)塊和工業(yè)布局成片完整的區(qū)塊。有條件改擴(kuò)建區(qū)面積涵蓋符合規(guī)劃的現(xiàn)狀工業(yè)布局成片完整區(qū)塊、城鎮(zhèn)有機(jī)更新規(guī)劃確定的拆改結(jié)合備選區(qū)域等。

禁止改擴(kuò)建區(qū)則聚焦“低效退出”。石橋頭工業(yè)區(qū)曾是我市早期工業(yè)的“代表”，但隨著城市發(fā)展，這里廠房老舊、產(chǎn)出低下，還存在各類安全隱患。如今，這片246余畝的區(qū)域已拆除重建，將引入電子商務(wù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、數(shù)字貿(mào)易創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃打造成為“國際電商數(shù)字產(chǎn)業(yè)港”，發(fā)展新型電商產(chǎn)業(yè)社區(qū)空間。

這一分類管理策略，體現(xiàn)了我市在工業(yè)用地管控上的精準(zhǔn)思維。通過差異化管控，既保障了優(yōu)質(zhì)工業(yè)發(fā)展的空間需求，又為城市更新和產(chǎn)業(yè)升級預(yù)留了彈性空間。

空間“上樓”

讓“寸土”生“寸金”

“不用新拿地，把廠房‘往上建’，就多了10萬平方米生產(chǎn)空間�！痹谪ト�里街道，佳潔塑膠有限公司董事長宗產(chǎn)貴，站在14層樓高的生產(chǎn)車間里，展示企業(yè)的“空間魔法”。這座總占地面積38余畝的廠區(qū)，靠“工業(yè)上樓”，容積率由1.79提升至5.95，建筑高度上升至60米。

土地資源稀缺，如何進(jìn)一步拓展發(fā)展空間？義烏的答案是：不僅要盤活“平面”存量，更要挖掘“立體”和“復(fù)合”的潛力。

“工業(yè)上樓”是我市向天空要空間的典型實(shí)踐。我市將“工業(yè)用地提容增效”作為突破口，以廿三里街道為試點(diǎn)，圍繞規(guī)劃、項(xiàng)目、服務(wù)三大要素，探索出一套“占地面積不變，單位產(chǎn)值倍增”的“工業(yè)上樓”模式。2023年底，我市出臺《關(guān)于優(yōu)化工業(yè)用地規(guī)劃管控要求的意見》，在確保安全、環(huán)保和市政承載力的前提下，大力支持企業(yè)通過提高容積率來提升土地利用效率。截至目前，全市已開展容積率提升擴(kuò)容改造318家，涉及工業(yè)用地7239.76畝 ，新增建筑面積約1140萬平方米，預(yù)計(jì)新增投資171億元�！鞍锤臄U(kuò)建前企業(yè)的平均容積率2.02折算，相當(dāng)于節(jié)約工業(yè)用地約8500畝，為企業(yè)節(jié)約成本約102億元�！笔匈Y規(guī)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

響應(yīng)產(chǎn)城融合需求，推行土地混合利用和空間復(fù)合開發(fā)，是另一項(xiàng)關(guān)鍵創(chuàng)新。我市打破傳統(tǒng)單一用地性質(zhì)的供地模式，聚焦“用途混合、空間復(fù)合”，明確了混合用地的正反面清單、兼容比例、審批程序等全生命周期政策。

松門里項(xiàng)目的蛻變，正是這一創(chuàng)新的生動(dòng)寫照。走進(jìn)松門里片區(qū)，曾經(jīng)低矮破舊的低效廠房已不見蹤影，取而代之的是拔地而起的高層辦公樓、高層住宅和商業(yè)街區(qū)�；旌嫌玫啬Ｊ交貞�(yīng)了市場主體的現(xiàn)實(shí)需求，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)功能與城市功能的有機(jī)結(jié)合，為全市產(chǎn)城融合發(fā)展探索了新路徑。

安置“多元”

給足企業(yè)“安全感”

“如果只給貨幣補(bǔ)償，不僅要花時(shí)間找新廠房，還要承擔(dān)搬遷期間的停產(chǎn)損失�，F(xiàn)在選擇房屋安置，政府提前建好標(biāo)準(zhǔn)廠房，我們搬過去就能直接生產(chǎn)�！痹诜鹛面�(zhèn)溪南路安置地塊，從事嬰童用品的企業(yè)主王先生正在新廠房施工現(xiàn)場忙碌著。

這一“無縫銜接”的安置體驗(yàn)，源于我市創(chuàng)新推出的“多元安置”政策。

低效用地再開發(fā)必然涉及原有企業(yè)的搬遷安置。如何平衡城市發(fā)展與企業(yè)利益，確保更新過程平穩(wěn)有序，是改革成敗的關(guān)鍵。對此，我市制定《有機(jī)更新企業(yè)安置辦法》《義烏市工業(yè)有機(jī)更新房屋安置憑證管理辦法（試行）》，將安置方式從“單一貨幣”拓展為工業(yè)用地安置、房屋安置、貨幣安置等多種安置方式組合，讓企業(yè)“按需選擇”，有效解決了企業(yè)安置、資金籌措、財(cái)產(chǎn)權(quán)益保障等各類問題。

安置標(biāo)準(zhǔn)并非“一刀切”，而是與企業(yè)的“畝產(chǎn)效益”綜合評價(jià)結(jié)果掛鉤，分為五檔，優(yōu)質(zhì)企業(yè)將獲得更優(yōu)厚的安置條件。例如，工業(yè)用地安置面積原則上不少于15畝，原合法土地面積超過15畝的，可按1：1比例安置。同時(shí)，為防止投機(jī)行為，政策規(guī)定選擇工業(yè)生產(chǎn)性用房安置需集中連片，不得分割轉(zhuǎn)讓，確保了安置資源的有效利用和產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展。

特別值得一提的是，我市直擊跨境電商新業(yè)態(tài)下中小微企業(yè)“快速響應(yīng)”的痛點(diǎn)，制定了《義烏市有機(jī)更新企業(yè)及高稅無地（少地）入圍企業(yè)安置工作方案》《全生命周期管理履約協(xié)議》，既為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和小微企業(yè)轉(zhuǎn)型升級保障了空間，又為數(shù)字貿(mào)易、研發(fā)設(shè)計(jì)等新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展騰出了寶貴空間。

截至目前，我市已通過多元安置政策，完成北苑石橋頭、稠江松門里、廿三里下朱宅、福田下駱宅等區(qū)塊工業(yè)有機(jī)更新，累計(jì)完成低效工業(yè)用地集中連片整治面積1834.34畝，其中有土安置企業(yè)12家，供應(yīng)土地226畝。

一塊塊低效用地的“煥新”，不僅為我市騰出了發(fā)展空間，更讓工業(yè)經(jīng)濟(jì)“底盤”更穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)“能級”更高、城市“活力”更足，為全國低效用地再開發(fā)提供了可復(fù)制、可推廣的“義烏經(jīng)驗(yàn)”。