容積率異常存爭議

吳毅（化名）是義烏市“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓項目”的購房者，其在付出了80萬元首付款后，正在為是否繳清剩余房款而焦灼。

日前，《每日經濟新聞》記者在當?shù)卣{查時發(fā)現(xiàn)，像吳毅這樣購買了義烏市現(xiàn)代房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱現(xiàn)代房地產）開發(fā)的“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓項目”的購房者還有很多，他們目前都收到了現(xiàn)代房地產的律師函。

現(xiàn)代房地產稱，他們如果逾期未付清購房余款或辦理按揭手續(xù)，該公司視為已放棄商品房簽約的權利（即放棄購買上述商品房），“收回該商品房，并另行處分”。

對此，吳毅表示，“是堅決要求退房，還是等一等、看一看，大家并沒有統(tǒng)一�！�

記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，更早之前，黃楊梅商住樓項目曾因“被地王”而引發(fā)風波。根據(jù)義烏市國土資源局公告，該地塊宗地面積為3931.373平方米，出讓面積1500平方米。2011年6月15日，現(xiàn)代房地產以2.26億元的價格，取得地塊的國有建設用地使用權。

以容積率3.81計算，項目地板價達到39545.05/平方米，創(chuàng)下了當時全國商品住宅用地的單價紀錄。但義烏當?shù)睾芸旆裾J了外界的計算方式。

“這個樓盤是沿街商住樓，不適用容積率的概念�！绷x烏市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人告訴記者，“樓盤的占地面積和總建筑面積是事先指定的，與義烏本地政策有關�！�

炒房者被“套牢”

2011年5月25日，義烏市國土局發(fā)布《雪峰路與望道路西南側地塊（黃楊梅村綜合樓）出讓公告》。

公告顯示，該地塊位于義烏市雪峰路與望道路西南側，區(qū)塊面積3931.373平方米，出讓面積1500平方米，土地用途為商住，起拍價5050萬元。2011年6月15日，現(xiàn)代房地產以2.26億元的代價拿下該地塊國有建設用地使用權。

吳毅在此時入市。付出了80萬元后，他得到了一張“浙江省義烏市現(xiàn)代房地產開發(fā)有限公司收款收據(jù)”，上蓋有公司“轉賬訖”的紅色圖章，收款內容一欄卻被填上了現(xiàn)代廣場某幢。

“不清楚公司為什么沒寫黃楊梅商住樓，但這其實買的就是樓花

（指尚未竣工的商品房在施工階段就推向市場銷售）。”吳毅說�！霸谶@兒買房，靠的是朋友圈、商會圈的口口相傳。以黃楊梅商住樓項目為例，當時很多人托各種關系，搶著買，如果等到預售證出來，必然已經買不到了�！�

7月17日，《每日經濟新聞》記者曾致電黃楊梅商住樓項目售樓處，被告知該項目尚未開盤。

而一年前踴躍購房的購房客，如今已在思量如何退房�！叭ツ�9月，托朋友找的關系，交了60萬首付，單價稍過2萬。當初想著能盡快轉手，但沒想到市場如此不景氣�！绷硪晃毁彿咳藙⒗ィɑ�名）說，“炒房炒成自住了�！�

“如今再想要轉手，已經非常困難了�！倍嗝�購房者表示，在黃楊梅商住樓項目周邊，由小商品城開發(fā)的嘉和廣場樓盤，價格維持在約2.2萬元/平方米。甚至有樓盤開價低至1.8萬元/平方米�！拔覀冑彿繒r，黃楊梅7樓的房價為23800元/平方米，11樓的價格達到27800元/平方米，這個價格相比周邊樓盤毫無競爭力。付首付款時，現(xiàn)代房地產口頭表示以后可按市場價打折，向我們出售，但現(xiàn)在并未履行�！眳且惴Q。

“我現(xiàn)在原價轉讓，都沒人愿意要�！眲⒗ハ蛴浾弑硎�。

這些遲遲未能繳納剩余房款的購房者們，收到了來自現(xiàn)代房地產的律師函。

函件稱，如業(yè)主逾期未付清購房余款或辦理按揭手續(xù)，現(xiàn)代房地產將“視為你已放棄商品房簽約的權利（即放棄購買上述商品房），同時公司將“收回該商品房，并另行處分”。

“對于無法付清余款的客戶，我們會將這部分房子出售，以所得款來退還原客戶的首付。”現(xiàn)代房地產辦公室主任吳曉慶說，他向記者否認了2011年6月中標之時即開始賣樓花的說法，“其實當時購房的或是親戚、或是朋友，公司不可能不退首付款�！�

吳曉慶稱，“義烏的購房者中，投資客多、炒房者多，真正剛性需求的比較少。因此在遭遇嚴厲宏觀調控后，沒能撐住。在調控前，黃楊梅當?shù)胤績r在2.6萬至2.7萬之間，目前在2.2萬左右。可見房地產行業(yè)整體不景氣，由此業(yè)主想退房，我們也理解。但是不是所有不利的情況，都應該由企業(yè)來承擔呢？”

吳曉慶表示，“黃楊梅樓盤是學區(qū)房，當時有人想買還買不到。以前行情好的時候，炒房者購入后倒賣，每個月可能賺幾萬、十幾萬。而現(xiàn)在沒有利潤空間、沒有錢賺，他們心理上有落差。”

“希望開發(fā)商能提供折扣，不然只能退房�！眳且銋s表示，“到現(xiàn)在，我還只見過一張平面圖，連房型是什么樣還不知道呢�！�

“更多的業(yè)主希望等一等，看下半年房價會不會漲，有沒有人接手。”吳曉慶如此說。

容積率懸疑

義烏市房產信息網資料顯示，“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓”項目于今年5月方取得預售證，可預（銷）售住宅總套數(shù)為114套�！澳壳颁N售過半，大概有60余套已簽訂了購房合同�！眳菚詰c向《每日經濟新聞》記者表示。

而早在現(xiàn)代房地產2011年拿出2.26億元拍下該地塊時，就已引發(fā)熱議。當時的焦點在樓板價。以出讓面積1500平方米、容積率3.81計算，則該項目總建筑面積為5715平方米，樓板價達到39545.05元/平方米。

但義烏當?shù)赜嘘P部門很快否認了這一計算方式，稱應根據(jù)區(qū)塊面積3931.373平方米計算樓板價。義烏市國土局據(jù)此發(fā)布的地塊出讓結果公示中，計算得出的樓面地價為15066元/平方米。

而多名房地產業(yè)內人士接受本報記者采訪時表示，以地塊的區(qū)塊面積、而非出讓面積來計算總建筑面積的做法，不合常規(guī)。

顯然，以義烏方面提供的計算方式，按該地塊區(qū)塊面積3931.373平方米、容積率3.81計，則可建筑面積為近15000平方米。

7月17日，記者在樓盤現(xiàn)場工程概況牌所見，該項目占地面積1499.49平方米，總建筑面積為16499.67平方米，其中地下建筑面積1500平方米，建筑層數(shù)地下一層，地上11層，建筑高度39.690米。

“地上建筑面積14999.67平方米，這意味著項目容積率竟達到了10。”有業(yè)內人士這樣認為。

“黃楊梅這樣的沿街商住樓，和普通的計算方式不一樣。”吳曉慶說。“這里不適用容積率的概念。”

義烏市建設局相關負責人告訴記者，“如果是完整、封閉的小區(qū)，可以使用容積率的概念。而對于沿街的商住樓，沿街的地段、道路等不能出讓給公司，一旦出讓，它可能會封掉道路、筑起圍墻，這樣還怎么出行？因此我們事先已指定了樓盤的占地面積和總建筑面積，也就是明確地告訴了開發(fā)商，出讓的這塊地，公司可以在上面蓋多大建筑面積的房子，已經核定了。但其實對這個樓盤來說，旁邊的道路、綠化都是配套的公共空間，這以后如果再提容積率，就是相對整個用地面積，也就是3931.373平方米而言了�！�

“指定的原因和義烏本地政策有關。征用了農民的土地后，雖然農民有了居住地，但我們還需要解決失地農民的經濟問題。因此，根據(jù)村民人數(shù)的多少，義烏會留出部分土地，村民可自主經營，例如建賓館、出租等。也有村民自感無能力經營，可委托國土局拍賣土地，得到拍賣款后再分到村民手中。具體到黃楊梅村，當時留出了1500平方米的土地，以1比10的比例，可建造15000平方米的土地，這是事先就已定下的�！鄙鲜隽x烏市建設局負責人說。

“1500平方米的出讓面積，只是可以蓋樓的占地面積，它僅僅是區(qū)塊面積的一部分，剩余的2000余平方米則是綠化、道路用地。”義烏市國土局相關負責人早前接受媒體采訪時稱。

“對這個項目來說，用地是3931.373平方米，出讓面積周圍則是配套空間，公共用地，產權不屬于現(xiàn)代房地產�！绷x烏市建設局相關負責人說�！拔覀儾粫�在出讓面積之外建設�！眳菚詰c說。