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標題: 義烏賣地被指惜售溢價六成仍未達到政府保底價 [打印本頁]

作者: chaoyang 時間: 2013-11-2 11:38
標題: 義烏賣地被指惜售溢價六成仍未達到政府保底價
核心提示：設置保留底價的做法在義烏較為常見，但在溢價如此高的情況下，仍未滿足出讓方的“胃口”，確實十分罕見。

在僅僅流拍兩天后，義烏經濟開發(fā)區(qū)中心區(qū)L地塊便被再次掛牌待售。日前，這幅地塊的首次競拍吸引了綠城中國（03900.HK）、綠地集團、金地集團（600383.SH）三家開發(fā)商的積極參與，報價也從18億元一路飆升至29億元，溢價率61%，最終卻因為報價仍未達到政府設定的保留底價30.08億元而意外流拍。

“綠城報出29億元的價格后，綠地放棄應價，在場的綠城員工全部跳了起來，慶祝公司首次在義烏拿地成功。出乎所有人意料的是，主持人隨即宣布，最終報價未達到保留底價而流拍�！比逃^摩了上述地塊競拍的當?shù)亻_發(fā)商劉明對《第一財經日報》記者表示，設置保留底價的做法在義烏較為常見，但在溢價如此高的情況下，仍未滿足出讓方的“胃口”，確實十分罕見。

“設置較低的底價是為了吸引更多開發(fā)商前來競拍，保留底價高則反映了地方政府對于優(yōu)質地塊的‘惜售’心理�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士認為，從流拍后火速再掛牌這一細節(jié)上看，開發(fā)商對于該地塊的價值還是認可的，只是和地方政府的溝通上可能出現(xiàn)了一些問題。

綠城：很驚訝

義烏開發(fā)區(qū)L地塊位于穿城而過的義烏江邊上，具有江景房與學區(qū)房的雙重概念，被當?shù)亻_發(fā)商一致視為義烏近年來推出的最優(yōu)質地塊。該地塊總面積13.97萬平方米，用途為住宅，起始價格為18億元，容積率1~1.8，設有保留底價。

根據(jù)我國招拍掛國有土地使用權的相關政策，土地拍賣分為有保留拍賣和無保留拍賣，其中，后者較為常見。在有保留拍賣的前提下，若最終報價未達政府事先設定的保留底價，則地塊流拍。保留底價在招拍掛活動結束之前應當保密。

劉明告訴記者，許多當?shù)亻_發(fā)商都有參與競拍這塊地的意向，但卻因為出讓方設置了極其嚴苛的條件而被無奈“擋在門外”。

出讓公告顯示，該地塊的競買方須為中國房地產前50強，近三年年平均開發(fā)量達到1000萬平方米，年交付量達到200萬平方米。

克而瑞上海機構研究總監(jiān)薛建雄認為，從出讓要求來看，地方政府顯然是想把大型開發(fā)商引進來，通過推高地價房價帶動產業(yè)、城市升級。

有當?shù)亻_發(fā)商質疑，該地塊是為在義烏當?shù)赜写罅看椖康木G城量身定做的。不過，競拍當天，除了志在必得的綠城外，房企巨頭綠地與金地也參與了現(xiàn)場競拍。金地在20余輪競價后便退出了角逐，此后便是綠城與綠地之間的輪番“互掐”，到第85輪，綠城報價29億元，綠地放棄舉牌。

看到這一幕，在場的綠城工作人員開始歡呼，競拍現(xiàn)場也傳來了一陣掌聲。然而，興奮隨即便轉化為驚訝，由于未達到30.08億元的保留底價，該地塊遭遇流拍。

根據(jù)最新的出讓公告，這幅地塊將于11月28日再次出讓，且依然設有保留底價。

在該地塊被宣布流拍后，綠城的拍地負責人留下一句“很驚訝”后便匆匆離開了拍地現(xiàn)場。本報記者聯(lián)系到綠城義烏公司相關負責人，但其并未對此予以置評。

“實在太意外了，30.08億元的保留底價意味著樓板價已經達到1.2萬元/平方米，售價要達到2萬元/平方米才有利潤，但目前周邊二手房的價格也就在1.6萬~1.8萬元/平方米�！眲⒚鞅硎�，未達保留底價而流拍的案例此前也曾出現(xiàn)過，但這次的保留底價設置實在太高了。

記者致電義烏市土地礦產交易中心詢問保留底價的制定細則，一位工作人員稱：“每塊地的要求不一樣，有的會設置，有的不設，但如果設了，肯定是領導認真討論過的�！�

當?shù)貥鞘行蝿輫谰?br />
一位資深業(yè)內人士猜測，最大的可能是綠城之前報給政府的價格比保留底價更高，而政府探到的綠地的心理價位也要高于30億元，但在競拍現(xiàn)場，綠地臨時把心理價格壓低了，進而就出現(xiàn)了超出預期的事情�！鞍凑者@個邏輯，綠城在下次出讓中取得這幅地塊的概率非常大�！�

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，樓市整體開始好轉，政府對于所推地塊期望值也就不斷提高，尤其是在一些品牌房企競相競拍的市場背景下，政府更是不愿意便宜賣地。

上述業(yè)內人士告訴記者，目前主流的土地拍賣往往是設置起始價而不設置底價，只要最終價格高于起始價便可順利成交�！耙陨虾槔�，一般出讓公告中關于價格的表述為‘本次掛牌為無底價掛牌出讓，但設立起始價，以增價方式競價’�！�

“我們做這行十幾年了，從未碰到過這種情況。”一家上市房企董秘對記者稱，一方面希望土地賣個好價錢，另一方面又擔當控制房價的重任，義烏的這個真實案例表明，地方政府在樓市調控中扮演的角色頗為尷尬。

在義烏當?shù)匾恍I(yè)內人士看來，這幅優(yōu)質地塊的最終報價未達政府的心理預期，可能與當?shù)氐兔缘臉鞘邢⑾⑾嚓P。

義烏市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，義烏商品房銷售面積相比去年同期下降19%，房地產整體形勢與浙江全省相比仍然比較嚴峻，1~9月，浙江全省商品房銷售面積同比增長31.4%。

劉明表示，義烏樓市目前基本上屬于有價無市的狀況�！皟r格還是比較堅挺，但成交不活躍，不溫不火，總體感覺向下的概率會更大�！�

“義烏樓市確實不是很樂觀�！币晃辉诹x烏炒房多年的人士也對記者稱，他正打算把義烏當?shù)氐姆吭炊假u掉，再到省城杭州投資豪宅。

薛建雄告訴記者，目前國內樓市的分化已經很明顯，一線和部分二線城市成交火爆，但義烏這樣的三四線城市的樓市其實很困難。

在義烏采訪期間，本報記者實地走訪了市區(qū)的多個樓盤，前來售樓處問詢的購房者較少，且多數(shù)樓盤以出售大戶型房源為主，銷售上存在一定難度。

“今年‘國五條’出臺后，由于政策末班車效應導致樓市成交短期放量，其余時間都較為清淡�！眲⒚鞅硎荆�2010年前后，義烏曾經出了兩個全國有名的‘地王’，但目前這兩個項目的銷售都很一般，一度貼成本甚至虧本賣房。”

作者: 義烏小妖精 時間: 2013-11-2 11:38
鼎力支持�。�

作者: 廿三里的神 時間: 2013-11-17 11:35
為保住菊花，這個一定得回復！

作者: 小耍帥 時間: 2013-11-17 11:35
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