去年11月28日，綠城集團以29億元拿下義烏經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中心區(qū)L地塊。而就在綠城正式吹響進軍義烏號角的前兩天，一場“浙商回歸助推義烏國際貿(mào)易綜合改革項目推介會”在杭州舉行，在這場義烏近年最大的招商推介會上，義烏市政府現(xiàn)場簽下了47個項目，總投資超過500億元，其中就有萬達廣場、復星城等城市綜合體項目的身影。

　　義烏的樓市，差點就可以風平浪靜地度過2013年了，未曾想這平靜的格局會在年底突然被打破，而且破得那么決絕和徹底。萬達、綠城、復星……突然涌進來的一群大鱷，或許要在2014年徹底顛覆義烏樓市有點粗糙、有點俗氣的“土豪”命運。

　　本地房企年終集體大促銷

　　綠城進軍義烏的過程可謂一波三折。事實上，綠城在2013年10月底就參與過一次義烏經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中心區(qū)L地塊的拍賣，同時參與角逐的還有綠地和金地兩家外地知名房企。三大鱷經(jīng)過幾十輪的叫價“廝殺”，把一塊總面積不到14萬平方米的地塊，從掛牌的18億元推高至29億元，而出價最高的正是綠城，意外的是這次拍賣因為最終報價低于政府保留價而流拍了。

　　3年前，綠城還曾參與過義烏北門街12號地塊的拍賣會，當時綠城掌門人宋衛(wèi)平親臨義烏，不過因為競價太高那一次綠城是鎩羽而歸。

　　有業(yè)內(nèi)人士將知名房企遲來的原因歸結(jié)為義烏樓市水太深。幾年前，義烏的開發(fā)商大多是拿了地就開“賣”，資金回籠得快，甚至可以說是空手套白狼。再加上那幾年樓市景氣，所以拿地的時候都比較大手筆。

　　然而，隨著調(diào)控的持續(xù)加碼，義烏樓市行情也已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計，2013年前三季度，義烏實現(xiàn)商品房銷售面積14.9萬平方米，同比下降19%。值得注意的是，2012年義烏樓市成交情況也不理想，在2012年上半年義烏房產(chǎn)成交面積下滑幅度甚至超過44%�，F(xiàn)如今，義烏不少開發(fā)商被“套牢”，踏上了漫漫售樓路。

　　綠城等大鱷此時大舉布局義烏，在一定程度上相當于是給本土開發(fā)商變相加壓。于是在2013年最后一個多月，出現(xiàn)了本地房企集體大促銷、扎堆打廣告的局面。

　　2013年11月中旬，義烏世貿(mào)中心推出首波“存抵特惠”，存200萬元抵268萬元。據(jù)了解，義烏世貿(mào)中心占地約4.95萬方，總建筑面積48萬余方，除了1幢260米高的地標性建筑外，還有3幢150米高的超高層建筑，含五星級酒店、甲級寫字樓、奢華公寓式酒店、江濱豪宅等業(yè)態(tài)。

　　12月，久府和園打出了“回饋老客戶親情價11800元/u”的廣告，這個價格比樓面價還要低。據(jù)了解，該項目位于環(huán)城南路與宗澤路交叉口，按規(guī)劃，這個項目總建筑面積為40余萬方，共9幢樓21個單元。

　　緊接著兩大曾經(jīng)的“地王”項目也加入到促銷行列中。現(xiàn)代城12月17日推出100席特價房，稱“以15600元/平方米超低起價”，兩天后又加推了80席，戶型141—148平方米，同期又打出了“紫荊莊園3期現(xiàn)代森林別墅項目少量保留房公開發(fā)售”的廣告。都市中央公館打出了“現(xiàn)房隆重面世”的廣告，主推商鋪以及3號樓王面積201平方米的大宅。

　　主動權(quán)向購房者手中轉(zhuǎn)移

　　事實上，義烏樓市向買方市場轉(zhuǎn)變早已開始，大鱷的來臨不過是加快了這一進程。

　　義烏房交會歷來都有“商業(yè)地產(chǎn)走俏，異地房企唱主角”的傳統(tǒng)。過去，本地房企因為“房子不愁賣”，很少在房交會上拋頭露面。然而，在11月8日至10日舉辦的第20屆義烏房交會上，大陳鎮(zhèn)的華統(tǒng)·山水御墅、佛堂鎮(zhèn)的尊旺·朝陽湖畔、江東街道的伊美·望族等本地樓盤集中亮相，不僅展位面積大，裝修也是高端大氣上檔次。

　　不僅如此，此屆義烏房交會上的房產(chǎn)營銷手段可謂是花樣百出。存抵、打折、贈送、請舞團跳舞、請樂團奏樂、刷微信送彩票、憑短信減房款……為了吸引人氣，開發(fā)商不惜血本投入，房產(chǎn)經(jīng)紀人也化身全能戰(zhàn)士，炸得了爆米花，能做棉花糖，會扮蜘蛛俠。這些在上海、杭州、溫州等城市稀松平常的促銷手段，在義烏卻是第一次大規(guī)模地出現(xiàn)。

　　此前，義烏本地房企售樓時猶如土豪交朋友，百般挑選自己的客戶，購房者還得尋關系方能購得。

　　“這樣的轉(zhuǎn)變是一個進步，說明房企在壓力下開始正視市場。”義烏一位不愿透露姓名的房產(chǎn)觀察員說，過去10年是義烏本地房企野蠻生長的10年。畸高的房價、單一的產(chǎn)品、粗糙的開發(fā)模式，使義烏的房產(chǎn)消費成了一小部分人的“游戲”。品牌房企進軍義烏則是一個良好的轉(zhuǎn)變契機。

　　“綠城、萬達等大鱷不一定會讓義烏的房價往下走，有可能還會推高房價。但可以肯定的是，它們的到來，會讓義烏的購房者有更大的選擇空間，從而倒逼本地房企轉(zhuǎn)型，推動義烏的房屋品質(zhì)往上走�！痹摲慨a(chǎn)觀察員說。

　　目前，義烏樓市上的新房、次新房大多是些大戶型的毛坯房，面積在140平方米左右，總價較高，面向的群體以改善型需求為主。小而美或許是未來本地房企突破的一個方向。

　　大鱷的到來，甚至影響了二手房市場的走勢。據(jù)相關媒體報道，一批原本想購買綠城地塊附近二手物業(yè)的購房者，如今已不再詢盤。歐景名城原本是義烏相對較熱的二手盤，但這兩個月動靜很小。不少購房者選擇持幣觀望，期待能買到品質(zhì)更好的房產(chǎn)。

　　此外，2013年義烏還對外市戶籍人員購房落戶相關政策進行了調(diào)整。自8月份開始，外市戶籍人員購房落戶義烏的，人均建筑面積要求從原來的10平方米以上改為25平方米以上。即以一戶人員來算(指夫妻及未婚子女)，如果一家四口人，就需要100平方米以上，這一調(diào)整對學區(qū)房有一定的影響。12月份，義烏又對房屋分割行為進行了規(guī)范，規(guī)定房屋應按規(guī)劃設計分割，分割最小單元原則上為層。

　　總體而言，義烏樓市雖然當下不溫不火，短期之內(nèi)要想逆襲也著實不易，但義烏樓市的前景還是廣闊的，大鱷齊布局也恰恰說明了這一點。